问题一：主张优先受偿权期限是几年？6个月还是18个月？
最高人民法院2002年7月29日公布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”
但于2020年12月29日，最高人民法院公布的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一） 》（2021年1月1日起施行），对建设工程价款优先受偿权行使期限作出重大修改，建设工程价款优先受偿权行使期限延长到18个月。
问题二：工程款优先受偿权过了行使期限，会丧失权利吗？
规定优先受偿权行使的期限，目的在于促使承包人尽快行使优先受偿权，主要目的是维护交易秩序安全，保护相关第三人的利益。承包人超过应付款十八个月后主张建设工程价款优先受偿权，超出行权期限，法院不予支持。

问题三：优先受偿权的起算之日是否受双方约定付款限期的限制？
案例要旨：承包人行使建设工程价款优先受偿权自发包人应当给付建设工程价款之日起算，不受双方约定付款限期的限制。
【相关案例】：案号：（2019）最高法民终1365号
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……当事人对付款时间没有约定或者约定不明的，下列时间视为应付款时间：（一）建设工程已实际交付的，为交付之日；……”
本案中，根据查明的事实，案涉工程商铺于2017年3月22日已有商户开始使用，故一审法院据此认定案涉工程已于2017年3月22日实际投入使用，以此日期作为恒平公司应付款之日，并无不当。广西一建于2017年11月14日主张工程款，已超过建设工程价款优先受偿权行使期限。其次，即使按照广西一建的主张，恒平公司应当从结算之日即2017年3月29日起60日内付款，恒平公司应付款之日的起算日期亦应为2017年3月29日。2017年5月29日为60日的付款宽限期届满之日，而非应付款起算之日。因此，广西一建认为应当自2017年5月29日开始计算建设工程价款优先受偿权行使期限的主张不能成立。

问题四：工程尚未验收，但甲方已经擅自使用，优先受偿权主张期限从什么时候起算？
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条第三款规定：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期，这就明确了此种情况下实际竣工日期的确定。
【相关案例】
基本案情
2009年9月18日，五建司与众森公司签订《建设工程施工总承包合同》。双方约定众森公司将其开发的"瑾瑞逸城”B标段工程,除消防、弱电、塑钢门窗、外墙氟碳漆、电梯外的所有土建、粗装修、安装总承包给五建司，合同采用固定单价的形式,工程总造价款为92660519.27元。合同签订后,五建司组织施工。但因众森公司不能按照约定拨付工程进度款,导致五建司不能正常施工。双方共同委托了四川恒正工程造价招标咨询有限公司对五建司已完工程的造价进行审计。
2010年10月23日，五建司与众森公司签订《房屋抵偿协议》,约定众森公司抵房4套、 车位3个给五建司,价值1997440元,但该协议未实际履行。双方在庭审中认可2011年6月23日之后完成的工程量与五建司无关,由市政府项目工作组协调,仍以五建司项目部的名义组织完成了整个工程的收尾工作,项目部的印章仍继续对外使用,完成的后续工程款项由众森公司为施工方支付。
2013年7月25日, 五建司向原审法院提起诉讼,请求判令众森公司支付工程款及利息,并通过
建筑工程折价或拍卖优先受偿等。
法院判决
五建司于2013年7月25日起诉,五建司自认工程于2012年底交付使用,应视为工程此时竣工验收。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算”。五建司起诉已经超过法律规定的期限。
五建司主张参照《全国民事审判工作会议纪要》第二十六条的规定,从合同解除或终此之日起计算行使优先受偿权期限,从五建司2013年3月向众森公司提交结算函时间作为优先受偿权起算时间。因五建司并无证据证明本案双方建设工程施工合同于2013年3月终止，故其上诉请求本院不予支持。