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“售后返租”的风险警示,开发商、投资者均需谨慎对待
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案情概述原告曾某于2000年1月27日购买被告维景京华酒店公司开发的温莎广场3185号商铺(以下简称“涉案商铺”)。2005年5月24日,原告与被告签订了《委托合同》(以下简称“合同”),合同约定原告委托被告将涉案商铺进行统一出租及管理,委托出租期为2005年9月8日至2010年2月28日。而从2008年12月1日起,被告只在2009年12月29日支付原告一个月租金人民币283.95元,抵作2008年12月涉案商铺的租金,而后直至合同期满均未支付租金给原告。2010年2月28日合同期满后,被告未将涉案商铺返还原告,也未支付商铺使用费给原告。为维护原告合法权益,原告诉至法院,请求判令:1、原告与被告签订的《委托合同》于2010年2月28日终止,被告应将涉案商铺返还原告;2、被告支付原告租金及利息共人民币14558元,商铺的使用费应支付至被告返还商铺给原告之日止。

被告答辩称1、涉案店铺因深圳市地铁三号线施工造成营业受损,合同约定的内容发生了情势变更,请求法院予以考量;2、涉案商铺于2011年11月18日已空置,被告没有使用。

一审法院查明及认为原、被告双方签订的《委托合同》为有效合同,双方均应严格履行。合同虽名为《委托合同》,但合同内容符合租赁合同的法律特征,故本案中《委托合同》的性质为租赁合同,原、被告之间是租赁合同关系。原告确认被告已缴清涉案商铺2008年11月30日前的租金,其后被告仅在2009年12月29日支付了一个月租金,原告认为该租金为抵扣2008年12月的租金,本院予以采信。而被告认为合同期内的租金均已支付,但未提供证据证明确已支付,故被告应按合同约定向原告支付欠付租金(从2009年1月起至合同期满之日止),合计人民币4930元。原、被告签订的《委托合同》中约定的租赁期限为至2010年2月28日止,现合同已经到期,原、被告也没有签订新的租赁合同,因此,双方的权利义务自行终止,被告应当将承租的商铺交还给原告,但被告未提供证据证明已将涉案商铺交还原告,故被告应当支付其占用原告商铺期间的使用费,该使用费应当以涉案商铺同期同地段的房屋租赁指导租金标准为依据,从2010年3月1日起计至被告将商铺实际交还原告之日止。被告以《公证书》为证据证明涉案商铺于2011年11月22日处于空置状态,故无需支付房屋使用费,但被告未能提供证据证明其已将涉案商铺交还原告,亦未提供证据证明已通知原告收回商铺而原告拒绝收回,故被告无需支付房屋使用费的主张,本院不予采信。对于原告主张的利息,本院认为,因被告未支付租金及房屋使用费,被告应当向原告支付利息,利率标准为中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率。

 

上述案例是典型的关于购买房产后,由开发商统一返租管理,从而产生的租赁合同纠纷。那么我们从这则案例中能看到哪些问题呢?  

首先,返租型商铺风险多,投资者须审慎考虑。为什么会说返租型商铺存在诸多风险呢?其一,根据《商品房销售管理办法》第十一条规定 “房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”从中可以看出,房地产开发企业从事返本销售或变相返本销售,本身即违反前述部门规章。其二,就本案而言,原告委托被告出租,却面临被告拖欠租金及迟延返还商铺等风险。

其次,由于售后返租集销售和融资为一体,涉及的法律关系复杂,违约风险高,甚至可能涉及非法集资等刑事犯罪。故为防控售后返租的法律风险,现分别从开发商及购房者的角度提出建议如下:

从开发商角度:1.房地产开发商要充分评估开发项目的各种风险并制定合理可行的工程建设进展方案;2.开发商可以将售后返租事宜委托给专业、独立的第三方或商业物业公司代理;3.租赁合同中约定的返租利率不必要固定化,可以约定随银行贷款利率的变化做相应的调整;4.售后返租的宣传广告中,要避免对投资回报等敏感内容作出具体明确的承诺。

    从购房者角度:1.在购买房产之前,应谨慎核实该房产是否具备完整的合法权利资质;2.签订租赁合同时,就前期开发商宣传内容,注意查看其与合同条款是否一致,另可明确约定相关违约责任,以便产生纠纷时,有效维权;3.履行合同过程中,就双方往来记录、收据等证据,做好留存等。

 
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