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发布时间：2025/6/11 16:54:07 分类：同福资讯浏览：681
导读：在建设工程领域中，由第三人提供工程信息，促成建设工程合同的订立，并由承包人支付相应中介费取得承建工程的机会，是建筑领域经常发生的事。但是，如何判断当事人中介合同的效力？中介费是否会得到法院的支持？
01
基本案情
2018年，南京涵田圣泉旅游发展有限公司（以下简称涵田公司）与江苏省建筑工程集团有限公司（以下简称建工集团）签订施工合同，涵田公司将汤山G81地块项目的土建及水电安装工程发包给建工集团施工。
2018年9月5日，张正国与江苏红战建设工程有限公司（以下简称红战公司）签订《居间协议》，张国正向红战公司提供招标信息，利用资源帮助红战公司中标。若红战公司中标，则支付张国正300万元报酬。
2018年9月25日，建工集团向红战公司发出《中标通知书》，载明红战公司中标G81地块项目的土建安装工程项目。2018年11月8日，建工集团与红战公司签订《汤山G81地块项目土建及水电安装工程工程责任承包协议》。
2019年4月11日，建工集团与红战公司签订《责任承包协议解除协议》，解除双方于2018年11月8日签订《汤山G81地块项目土建及水电安装工程工程责任承包协议》，双方的权利义务消灭，并不再追究对方的违约责任。
张正国认为，其协助红战公司了解情况，提供相关信息与咨询，创造协商洽谈机会，协助红战公司参加商业谈判及策划，取得中标通知书，促成红战公司与建工集团签订《汤山G81地块项目土建及水电安装工程工程责任承包协议》。因此，红战公司应当按照居间协议约定支付中介费用。
红战公司称其与建工集团之间的建筑施工协议已经解除，《汤山G81地块项目土建及水电安装工程工程责任承包协议》及《中标通知书》等原件已经交还给建工集团。且建工集团将工程主体转包他人施工，因违反法律强制性规定而无效。张国正以促成招投标工程的非法转包为条件收取居间费用，违反了建筑法及招投标法的禁止性规定，案涉居间协议无效。因此，张国正不能依据居间协议主张居间费用。
02
法院判决
一审法院认为，《居间协议》的内容违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，张正国与红战公司签订了《居间协议》，该协议约定的居间事项是由张正国为红战公司居间介绍汤山G81地块工程施工合同。
该居间事项是否合法，张正国的居间行为是否合法决定了《居间协议》的效力。
建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。建工集团将自涵田公司处承包的土建及水电安装施工交由红战公司施工，双方之间的建筑施工协议工程亦因违反了前述强制性规定，系无效合同。张正国的居间行为促成红战公司与建工集团签订的建筑施工协议无效，破坏了建筑市场的秩序，张正国的居间行为违法，其与红战公司间的《居间协议》无效，张正国依据该协议主张的居间费用不受法律保护。
二审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，涵田公司将G81地块项目土建及水电安装工程发包给建工集团施工。建工集团承接工程后，制作该项目土建安装工程内部承包招标文件，将自涵田公司处承包的土建及水电安装施工程交由他人施工，违反了法律法规的强制性规定。而张正国与红战公司签订的《居间协议》约定的居间事项是由张正国为红战公司与建工集团促成签订上述违反法律法规的强制性规定的合同。根据法律规定，施工合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。因此，一审法院认定张正国与红战公司签订的《居间协议》无效，符合法律规定。张正国依据居间协议主张中介费不受法律保护。一审法院不予支持张正国主张中介费的诉讼请求，并无不当。
03
建设工程中介合同的效力
建设工程中介合同如果系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定的，原则上有效。
参考案例：滨州市中级人民法院
（2016）鲁16民终2207号
民事判决书认为，根据双方在《工程管理协议书》中的有关约定及实际履行情况，本案淄建公司与刘保文之间应认定为居间合同法律关系。双方居间行为，不违反法律、行政法规禁止性规定，且未举证已收取的费用系用于行贿和回扣等，因此双方之间签订的居间合同系有效。
参考案例：苏州市吴江区人民法院
(2022)苏0509民初12809号
法院观点：本院认为，我国法律没有禁止建设工程承包合同的居间，公开招标的事项也存在向他人报告招投标和订立合同机会的情形。招投标活动遵循公开、公正、公平和诚实信用原则，但并非有居间行为就违反了招投标活动原则，只是招投标活动中的居间事项与其他合同居间事项有所差别。《中华人民共和国招标投标法》等相关法律规定所规制的对象为发包人与承包人通过不正当手段签订建设工程承包合同，案涉居间合同表述为“引荐甲方和该项目的建设单位品达公司直接洽谈，促成与建设单位签订工程项目的补充条款协议书”，被告顺通公司未提供证据证明发包人、承包人以及居间人存在违反《中华人民共和国招标投标法》等相关法律规定的行为。因此，被告顺通公司关于案涉《工程居间合同》违反法律禁止性规定，系无效合同的抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。案涉《工程居间合同》应属合法、有效。
参考案例：浙江省绍兴市中级人民法院
（2022）浙06民终2275号
争议焦点：涉案居间合同的效力问题法院观点：本院认为，本案为中介合同纠纷，各方当事人在二审中的争议焦点在于案涉中介合同的效力如何认定。郑小卫主张案涉居间合同促成的合同系工程转包合同，该转包合同因违反法律法规的强制性规定而应认定无效，故案涉居间合同也应认定为无效。对此，案涉居间合同系合同双方之真实意思表示，且未违反法律法规之强制性规定，郑小卫与宏旭公司签订的内部承包施工经济责任合同是否有效不影响案涉居间合同之效力，且该合同是否有效亦不影响郑小卫向宏旭公司结算工程款之权利，一审判决不予评价内部承包施工经济责任合同的效力并无不妥。现赵华冬业已完成中介服务即促成郑小卫与宏旭公司签订内部承包施工经济责任合同，郑小卫理应履行相应的对价义务即支付中介服务报酬，一审判决判令郑小卫支付剩余中介服务报酬并无不当。
中介事项本身违法或中介合同内容违反法律法规强制性规定的，中介合同无效
（一）因中介行为违反《招标投标法》等强制性规定的，中介合同无效
在建设工程招投标领域，中介人利用自身信息优势，提供中介服务的行为应当在合理限度范围内，不得违背招投标程序中公开、公平、公正的原则，如果中介人提供的中介服务是提高委托人公平的投标竞争力，如提供项目概况、投标策略等信息、协助投标人优化竞标方案等，可以认定中介行为有效；如果中介人所提供的中介服务是违规利用资源运作投标程序，甚至采取串通投标、协助陪标、贿赂行为等违法手段，中介行为无效。
参考案例：四川省乐山市中级人民法院
（2022）川11民终220号
法院观点：实践中，承包人非法转包、违法分包等违法行为一方面导致建筑业市场承包、发包行为不规范，竞争无序，扰乱建筑业市场的正常运转，另一方面直接导致建筑工程质量缺陷，建设工程发生安全事故，危及人民生命及财产安全，扰乱社会安定，前述规定的目的在于规范建筑业市场，保证建设工程质量，保障人民生命财产安全。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，虽然周文明与冯军签订的《居间劳务费付款协议》形式上符合居间合同的基本要件和内容，但其居间服务的内容为介绍周文明与银河公司签订《工程施工管理责任书》，借用银河公司的施工资质进行施工，因该借用资质修建工程的行为本身已违反法律禁止性规定，冯军与周文明以此目的订立的居间合同亦违反了法律的禁止性规定而无效。因此，合同无效对双方不具约束力，冯军对周文明不享有支付中介劳务费的债权，刘先明亦不能基于债权转让行为取得对周文明的债权请求权。
（二）建设工程的中介事项系促成转包、违法分包等违法行为的，中介合同无效
如果建设工程的中介事项系促成转包、违法分包等违法行为致施工合同无效的，根据《民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。因此，此种情形下的中介合同应属无效合同。
参考案例：江苏省高级人民法院
（2015）苏民终字第00607号
民事判决书认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
本案中，张昶庆与南建公司签订的居间服务协议，虽然形式上符合居间合同的基本要件和内容，但实质上是将双方明知已由天成公司中标承建的涉案工程介绍转包给南建公司承建，因转包工程的行为本身已经违反了建设工程相关法律的规定，故双方以此目的订立的居间合同属于以合法形式掩盖非法目的，且违反法律、行政法规的强制性规定。
居间人张昶庆明知招投标工程的中标人将中标项目向他人转包的行为系法律所禁止的非法行为，却以促成招投标工程的非法转包为条件收取介绍费用，明显违反了建筑法、招标投标法的禁止性规定，该居间行为违法，居间服务协议违反了法律的强制性规定，因而无效。
（三）中介合同是独立的合同，与目的合同之间没有从属性，目的合同的效力并不影响居间合同的效力
如果影响目的合同效力的因素是中介人为履行中介合同所提供的，则中介人不得请求委托人支付报酬；如果影响目的合同效力的因素与中介人提供的服务无关，则不应影响中介费的支付。
参考案例：贵州省高级人民法院
（2016）黔民申990号
法院认为：中介人只要向双方如实提供合同信息，促成委托人与建设单位签订相关协议即可，而并不需要保证双方签订合同的效力以及该合同是否完成履行。中介合同的中介人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人，既不是代理人，也不是当事人和保证人，既非为任何一方代理，又非保证任何一方履行合同的责任。中介行为所介绍的当事人之间合同一经成立，中介人的作用即告消失。故法院认为虽然委托人与第三人签订的施工协议无效，但中介人已履行其义务，中介合同有效。
（四）中介人为没有建筑资质的单位及个人介绍工程的，中介合同无效
根据《建筑法》相关规定，禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程，如果中介人在明知委托人不具备资质情况下，为其介绍工程的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，中介合同无效。
参考案例：北京市第二中级人民法院
（2016）黔民申990号
法院观点：本院认为，我国法律规定，禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承揽工程。在明知委托人不具备资质情况下，为其介绍工程的行为，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。本案中，周江明知管锦发个人不具备建设工程施工资质，借用或挂靠资质承揽工程亦违反法律规定，仍向其介绍案涉工程，故该行为应属无效。周江依据无效的约定主张管锦发向其付款，缺乏依据，一审法院未予支持并无不当，本院对该判决结果予以维持。
（五）以“保证中标”为条件收取中介费的协议，不能认定为中介合同，“保证中标”条款无效
中介合同订立后，中介人并非保证人，它不应当承担保证委托人和相对人订立合同的责任。因此，当事人签订的以“保证中标”为条件收取费用的协议，不符合中介合同的特征。
参考案例：北京第二中级人民法院
（2022）京02民终13676号
法院观点：本院认为……《中华人民共和国招标投标法》第十条、第三十二条第二款的规定，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条第一款规定，当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。本案中，金元公司、陈富顺和中铁二十一局案涉工程计划合同部负责人董聪慧均认可案涉工程是邀请招标。陈富顺庭审中称，陶松林想承包项目，其给了中铁二十一局的项目，先找了中铁二十一局后才找了3家公司进行内部招投标，王志安找了金元公司和金路元公司，陈富顺找了泰事达公司，然后其让金元公司中标。当事人具有如实陈述的义务，按照陈富顺对投标过程的陈述，结合上述法律规定，《居间协议》为无效合同。
04
建设工程中介合同之中介报酬获取的实务建议
1. 中介人和委托人在签订中介合同时，应当充分了解合同的内容和法律规定，必要时委托专业人员起草、审查合同，确保合同的合法性及有效性。中介人应当遵守法律法规和职业道德规范，不得采取不正当手段促成合同的签订。
2. 委托人在选择中介人时，应优先选择具备行业资质认证的中介机构，核查其历史服务案例是否存在围标、串标等违规记录。对高风险业务（如挂靠中介），建议引入第三方专业机构进行尽职调查，确保中介人具备相应的资质和信誉。同时，委托人也应当如实提供相关信息和资料，不得提供虚假信息或隐瞒重要事实。
3. 在中介服务过程中，需注意留存证据，包括但不限于项目信息核实记录、沟通会议纪要、资料提供签收清单、投标方案优化文件等。
4. 在中介合同无效的情况下，双方应当根据实际情况进行协商处理。必要时，咨询专业律师，介入处理。
法律依据
《中华人民共和国民法典》
第七条 民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第九百六十一条 中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第七百九十三条第一款 建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》
第一条 建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：
（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；
（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；
（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程施工合同，应当依据民法典第一百五十三条第一款及第七百九十一条第二款、第三款的规定，认定无效。
第二十四条 当事人就同一建设工程订立的数份建设工程施工合同均无效，但建设工程质量合格，一方当事人请求参照实际履行的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。实际履行的合同难以确定，当事人请求参照最后签订的合同关于工程价款的约定折价补偿承包人的，人民法院应予支持。
05
结语
